【解案析理】物业调费:虽不能“任性”,但可以“作为”!

 行业动态    |      2019-09-25


【基本案情】


刘某等于2006年10月与佳某公司签订《物业管理服务协议》约定,由佳某公司提供物业管理服务,物业服务费按年计算为18元/平方米,自合同签订生效后,刘某一直按照双方约定履行。但自2014年6月开始,佳某公司一直拒绝按照合同约定收取刘某物业服务费,而是要求刘某按照新的物业费收费标准缴纳物业费。


刘某等业主认为佳某公司上调物业费没有依据,故提起诉讼,要求判令佳某公司继续履行双方物业服务协议义务,即按每年18元/平方米收取物业管理费。佳某公司辩称,公司已经按照法定程序上调物业费,刘某应当按照调整后的物业收费标准缴纳物业费,不同意刘某的诉讼请求。


【裁判结果】

一审法院经审理认为,佳某公司的物业费涨价行为符合形式要求,刘某要求佳某公司继续按照原“物业管理服务协议”约定的标准收费,无事实和法律依据。据此,驳回刘某等业主的诉讼请求。

一审法院判决后,刘某等人不服,上诉至二中院。

二中院经审理认为,物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项,根据《中华人民共和国物权法》的规定,应当由业主共同决定,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定:业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

本案中,小区尚未成立业主大会并选举业主委员会,根据佳某公司的申请,某居委会代行业主委员会职责并全权委托佳某公司负责入户调查并未违反相关规定。佳某公司受托进行民意调查后,将调查结果向居委会和小区办分别进行报告,居委会认可调查结果并同意上调小区物业费,小区办亦在《关于某家园小区调整物业服务费签约缴费情况审核报告》上盖章确认审核结果,后佳某公司向所在区小区办申请变更物业收费标准并进行了相关备案工作。

一审法院根据上述事实,确认佳某公司的物业费涨价行为符合形式要求,并无不当,予以支持。刘某等要求佳某公司继续按照原“物业管理服务协议”约定的标准收费,无事实和法律依据,不予支持。刘某主张佳某公司在调整物业费的过程中造假、本案核心证据系伪造,但未就该主张提供确实充分的证据,对其该项主张不予支持。故终审驳回刘某等人上诉,维持原判。


【案例解析】

住宅小区物业费长期不调整是导致物业纠纷的重要原因。物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项,根据《中华人民共和国物权法》的规定,应当由业主共同决定,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于成立业主大会并选聘业委会的小区,调整物业费按照法律规定的程序进行即可。但是实践中,并非所有小区都成立业主大会,也非每个小区都有业主委员会,恰恰相反,很多小区特别是老旧小区业主大会及业委会缺位现象非常普遍。在这样的小区,缺少法律合法赋权主体,小区业主的集体意志亦需寻求表达的途径。本案即是在未成立业委会的小区,由居民委员会代行业委会职责,进而实现调整物业费的典型案例。

《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》赋予业主大会和业委会法律上的地位,这从本质上体现了业主的事情由业主共同决定的基本原则。但是,业主大会与业主委员会仅是承载业主集体意志的外在载体,业主大会本质上代表全体业主的意志,即使未成立业主大会,全体业主同样有权作出集体意思表示,即使没有业委会,全体业主同样可以通过委托其他组织的方式执行全体业主的集体意志。如果全体业主能够通过某种方式共同作出决定,效力上同样应该给予肯定。

《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定,因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。据此,成立业主大会但未选举产生业委会的小区,居民委员会在街道办事处或乡镇人民政府的指导和监督下,可代行业主委员会的职责,根据业主大会的授权,代为执行全体业主的决定;未成立业主大会、业委会等组织的,经符合条件的业主授权,亦可委托居民委员会代为执行业主共同决定事项。

本案中,涉案小区未成立业主大会,小区物业费长期得不到调整,客观上导致物业服务企业入不敷出,服务质量下降。为了给小区业主提供质价相符的物业服务,在对涉案小区物业费进行依法评估并公示的基础上,根据佳某公司的申请,社区居委会代行业主委员会职责,并全权委托佳某公司负责入户调查,征求全体业主意见。佳某公司受托进行民意调查后,及时将调查结果向社区居委会和街道办事处分别进行报告,社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可,并同意上调小区物业费,佳某公司及时向所在区物业主管部门申请变更物业收费标准,并进行了相关备案工作。涉案小区调整物业费的过程,本质上体现了业主事情由业主共同决定的基本原则,程序上符合双过半的要求,主体上由社区居委会代行业委会职责,物业费涨价行为符合形式要求,应对全体业主产生效力,全体业主应当按照新的物业费收费标准缴纳物业费。刘某等部分业主不同意物业费上涨结果,而是要求按照原来的物业费缴费标准履行合同,无事实及法律依据,应当不予支持。




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